Die Erbschaftssteuer bei Immobilien

Höhe, Freibetrag und vieles mehr

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Mit dem Eintritt einer Erbschaft, werden Sie automatisch Erbe und damit auch Rechtsnachfolger des Erblassers. Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben, sorgt dies in den meisten Fällen erst einmal für Ratlosigkeit. Denn zum einen steckt dahinter viel Verantwortung und zum anderen, wird auf Ihre Immobilie eine Erbschaftssteuer erhoben.

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Autor: Emma Steinbacher

 

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Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Marktwert Ihrer Immobilie. Hierbei hängt es aber nicht nur von der Höhe des Erbes ab, ob und wie viel an Erbschaftssteuer auf Sie zukommt. Auch der Verwandtschaftsgrad spielt hier eine entscheidende Rolle. Die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie bemisst das Finanzamt daran, wie das Verhältnis vom Erbe zum Erblasser ist.

Je enger Sie also mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher fallen Ihre Freibeträge aus. Sollte der Marktwert Ihrer Immobilie über den Freibetrag hinausgehen, somit fällt die Erbschaftssteuer an.Hier finden Sie alle relevanten Informationen zu dem Thema Erbschaftssteuern bei Immobilien kurz und verständlich zusammengefasst.

1. Wer muss die Erbschaftssteuer zahlen?

Grundsätzlich gilt immer, dass jede natürliche und juristische Person das Erbrecht einer Immobilie besitzt. Wer durch den Tod eines anderen Menschen eine Immobilie erben sollte, wird als gesetzlicher Erbe zur Erbschaftssteuer veranlagt. Es kann aber nur derjenige Erbe werden, wer zur Zeit des Erbfalls lebt.

Aber auch derjenige, der zur Zeit des Erbfalls noch nicht lebte, aber bereits gezeugt wurde, darf die Erbschaft einer Immobilie antreten. Laut dem Erbschaftssteuergesetz müssen Sie dann Erbschaftssteuer zahlen, wenn mindestens Erblasser oder Erbe, ihren ständigen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat.

Frage

 2. Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Bei einer Erbschaft kommen viele Fragen auf, wie: Muss ich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe? Muss man Erbe versteuern? Hierbei sollten Sie wissen, dass nicht nur die Höhe der Erbschaftssteuer für Immobilien, sondern auch der Zeitpunkt zu der sie anfällt eine Rolle spielen.

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien fällt dann an, wenn Sie ein Vermögen über den Freibetrag hinaus erben. Desto enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher fällt der Freibetrag aus. Sollten Sie also das Haus von Ihrer Tante geerbt haben, fällt die Erbschaftssteuer höher aus, als wenn Sie ein Haus von Ihrer Mutter geerbt hätten.

Kalender

3. Die Berechnung der Erbschaftssteuern bei Immobilien

Bei der Erbschaft von Immobilien ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert anhand eines Verfahrens der Wertermittlung.
Dieser Verkehrswert wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet und dient bei der Berechnung der Erbschaftssteuer von Immobilien.

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Auch die jeweiligen Steuerklassen sind wichtig, um die Erbschaftssteuer einer Immobilie zu berechnen. Ob und in welcher Höhe die Erbschaftssteuer für das Vermächtnis anfällt, hängt nämlich von folgenden Faktoren ab:

Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser

Art der weiteren Verwendung 

Nutzungsart: z.B. Eigennutzung oder Vermietung

Verkehrswert (Überschreitet er den geltenden Freibetrag?)

Wenn der Wert einer Immobilie höher ausfallen würde, so würde es darauf ankommen, ob es sich um ein Familienheim handelt und wie die Erben dieses in Zukunft nutzen wollen. Wenn das Kind also die geerbte Immobilie verkaufen will, so müsste es Erbschaftssteuer zahlen, sofern der Marktwert 400.000€ übersteigt. Bei einem nahen Verwandtschaftsverhältnis kann es also vorkommen, dass die Erbschaftssteuer ganz entfällt, sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag nicht übersteigt. Ob das aber der Fall ist, hängt vom ermittelten Marktwert der Immobilie ab.

4. So gehen Sie vor beim Erbe einer Immobilie

Sie haben eine Eigentumswohnung geerbt und fragen sich, was Sie jetzt tun sollen? Ein Erbe annehmen, bedeutet viel Verantwortung. Sollten Sie also ein Haus geerbt haben, dann ist darauf Erbschaftssteuer zu zahlen. Damit Sie über die weitere Verwendung entscheiden können, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie zu ermitteln. Sie sollten wissen, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst bewohnen wollen. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen wollen, dann müssen Sie Ihr Erbe wahrscheinlich nicht versteuern. Allerdings gilt dies, wenn Sie 10 Jahre lang in der Immobilie wohnen bleiben sollten. Sollte die Wohnfläche größer als 200m² sein, zahlen Sie für den übersteigenden Anteil der Fläche Erbschaftssteuer.

Vorgehen

5. Finanzamt informieren

Der erste Schritt nach der Annahme des Erbes ist das Finanzamt darüber zu informieren. Hierfür genügt ein formloser Brief, der die Behörde über die Höhe des Erbes informiert.

ACHTUNG
Auch, wenn Ihr Erbe klein ausgefallen ist und unter die Freibetragsgrenze fällt, muss es trotzdem dem Finanzamt mitgeteilt werden.

Finazamt Info

Grundsätzlich gibt es für die Erbschaftssteuererklärung keine genaue Frist. Der Erbe ist jedoch dazu verpflichtet, dem Finanzamt die Erbschaft innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis des Todes des Erblassers zu melden. Eine Erbschaftssteuererklärung muss abgegeben werden, wenn das Finanzamt die Erben dazu auffordert. Mit dieser Aufforderung erhält man dann meist eine Frist, bis zu welchem Datum das Finanzamt die Erklärung haben möchte. An diese Frist sollte sich dann auch jeder Erbe halten.

Die Behörde, bei der der Verstorbene seine Finanzen geregelt hat, ist dafür zuständig. Eine Ausnahme gibt es dann, wenn das Testament aber amtlich verwahrt oder notariell beurkundet wurde.

Dann ist ein Notar oder das Nachlassgericht dafür zuständig.

Falls Sie Ihr Erbe zu spät oder gar nicht melden, droht Ihnen eine strafrechtliche Konsequenz. Das Finanzamt kann zum Beispiel ein Verfahren wegen leichtfertiger Steuerverkürzung oder Steuerhinterziehung einleiten. Nachdem Sie das Finanzamt über Ihr Erbe informiert haben, prüft dieses zunächst, ob und ich welcher Höhe die Erbschaftssteuer bei Immobilien gezahlt werden müssen oder ob die Erbschaft überhaupt einer Erbschaftssteuerpflicht unterliegt. Es erlässt einen passenden Erbschaftssteuerbescheid mit einer Zahlungsfrist.

Die Zeitspanne zwischen Abgabe der Erbschaftssteuererklärung und dem Erbschaftssteuerbescheid kann bis zu ein Jahr betragen. In bestimmten Fällen kann es dazu kommen, dass die Erbschaftssteuer Fälligkeit verzögert wird.

Beispiel:
Ein Minderjähriger soll Erbe werden, jedoch soll dieser sein Erbe erst antreten, wenn er volljährig ist. In diesem Fall tritt die Steuer auch erst an diesem Zeitpunkt ein.

6. Steuererklärung für geerbte Immobilien erstellen

Wenn Sie ein Haus geerbt haben sollten, fällt eine Steuer an. Dasselbe gilt auch, wenn Sie eine Wohnung erben sollten. Dafür gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die einen Erben von einem Haus von der Erbsteuer befreien könnte. Auch, wenn es schwierig ist, nach dem Tod eines Erblassers über das Finanzielle nachzudenken, ist es dennoch wichtig, sich frühzeitig um die Versteuerung der Erbschaft zu kümmern. Zunächst einmal ist es die Pflicht des Erben, das Finanzamt innerhalb von 3 Monaten zu informieren. Zunächst einmal ist es die Pflicht des Erben, das Finanzamt innerhalb von 3 Monaten zu informieren.

Welche Daten Sie dem Finanzamt übermitteln müssen: 

Daten des Verstorbenen, sowie Ihre eigenen 

Art und Wert des Erbes 

Verwandtschaftsverhältnis

Nach der Übermittlung prüft das Finanzamt, ob das Erbe besteuert werden muss. Dieses ermittelt bei einer geerbten Immobilie den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens für die Wertermittlung. Dieser wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet.
Hierbei findet keine Besichtigung vor Ort statt.

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Das Finanzamt besitzt keine Frist, innerhalb derer es Ihre Steuererklärung bearbeiten muss. Die Bearbeitung kann in der Regel zwischen 2 und 3 Monaten dauern. Falls die Bearbeitung zu lange dauern sollte, ist es sinnvoll, telefonisch bei Ihrem zuständigen Sachbearbeiter nachzufragen. Wann die Erbschaftssteuer fällig ist, steht in dem passenden Erbschaftssteuerbescheid, welches das Finanzamt mit einer Zahlungsfrist verseht. Es gibt jedoch auch in einigen Fällen eine Befreiung der Erbschaftssteuer für Immobilien. Diese Befreiung tritt ein, wenn Sie die Immobilie 10 Jahre selbst bewohnen sollten.

7. Die Höhe der Steuerfreibeträge bei geerbten Immobilien?

Ein Steuerfreibetrag beschreibt einen festgelegten Anteil des insgesamt zu versteuernden Betrages, für den ein Erbe keine Steuern zahlen muss. Falls Sie ein Haus Erben sollten und der Marktwert liegt unterhalb der Freibetragsgrenze, ist es in den meisten Fällen für Sie steuerfrei. Dadurch, dass also das Haus den Freibetrag nicht übersteigt, muss keine Erbschaftssteuer bezahlt werden. Der Marktwert vom Haus bildet den Ausgangspunkt der Berechnung der Erbschaftssteuer. Die Steuerfreibeträge bei einer Erbschaft sind vom Verwandtschaftsgrad, zwischen Erbe zum Erblasser abhängig. Nur der Anteil des Verkehrswerts, der die Steuerfreibeträge übersteigt, muss bei einer Erbschaft versteuert werden.

Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser

Art der weiteren Verwendung (z.B. Selbstnutzung)

Nutzungsart (Familienheim? Vermietet?)

Verkehrswert

 

Laut Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz §16 gelten in Deutschland diese folgenden Freibeträge: 

Beziehung des Erben zum Erblasser Freibetrag

Ehepartner & Lebenspartner

500.000 Euro

Kinder, Stief- & Adoptivkinder

400.000 Euro

Enkel 

200.000 Euro

Eltern & Großeltern

100.000 Euro

Geschwister + deren Kinder, Stiefeltern & sonstige Erben

20.000 Euro

Es gilt also zu sagen: Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher fallen die Freibeträge aus. 

Eine ebenso entscheidende Rolle für die Ermittlung der Höhe der Erbschaftssteuer spielt auch die Steuerklasse, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe richtet. 

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8. Erbschaftsteuertabelle und Steuerklassen

Steuerklasse Beziehung zum Erblasser Freibetrag
1 Ehepartner 500.000€
1 Kinder, Stiefkinder & Adoptivkinder 400.000€
1 Enkel 200.000€
2 Eltern, Voreltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern & geschiedene Ehepartner 20.000€
3 sonstige Personen 20.000€

Übersteigt der Wert Ihres Erbes den Freibetrag, müssen Sie diesen Betrag versteuern. Wieviel Prozent an Erbschaftssteuer zu zahlen sind, ist ebenfalls bereits festgelegt. 

Beispiel eines Erbschaftssteuerfalls

Frau S. erbt von ihrer Oma eine Wohnung im Wert von 300.000€. Anhand der Tabelle kann man erkennen, dass der Freibetrag für Enkel in der Steuerklasse 1 bei 200.000€ liegt, somit sind 100.000€ steuerpflichtig. Wird aber zum Beispiel eine Schwester Alleinerbin einer Immobilie mit einem Wert von 250.000€, gilt ein Freibetrag von 20.000€. Würde hingegen ein Kind Alleinerbe werden, fiele aufgrund des Freibetrags von 400.000€ keine Erbschaftssteuer für dieselbe Immobilie an. 

Man kann also erkennen, dass die Höhe der Erbschaftssteuer von dem jeweiligen Freibetrag abhängig ist. Bei der Ermittlung der Steuer kommt es auch darauf an, ob es sich um das Familienheim handelt und wie die Erben dieses weiter nutzen wollen. Wenn das Kind aber das geerbte Haus verkaufen möchte, so muss es Erbschaftssteuer zahlen, sofern der Verkehrswert 400.000€ übersteigen sollte. 

9. Erbschaftssteuer umgehen

Wenn Sie Immobilien Erben, dann müssen Sie Steuer zahlen. Die Erbschaftssteuer wird durch die sogenannte Schenkungssteuer ergänzt. Eine Schenkungssteuer bei Immobilien ist weitestgehend identisch mit der Erbschaftssteuer. Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Vermögen unter Lebenden übertragen wird. Falls Sie versuchen, die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu umgehen, dann gibt es einige Möglichkeiten, Immobilien steuerfrei zu vererben.  Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, das Familienheim schon zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung auf den Ehegatten übertragen.

Falls der Ehepartner also nach der Schenkung der Immobilie vor Ablauf der Frist auszieht, würde keine Schenkungssteuer für das Haus anfallen. Somit können Sie also Ihr Haus vererben, ohne Schenkungssteuer zahlen zu müssen.

Sollten Sie als Kind eine Immobilie geerbt haben, wäre eine weitere Möglichkeit, das geerbte Elternhaus langfristig (mind. 10 Jahre) selbst zu bewohnen. Eine weitere Möglichkeit, wäre eine Schenkung zu Lebzeiten. Hier besteht der Vorteil, dass der Freibetrag nicht nur einmal genutzt werden, sondern auch alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden kann. 

10. FAQs

Welches Finanzamt ist für die Erbschaftssteuer zuständig?

Grundsätzlich das Finanzamt, in dessen Bezirk der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Welches Finanzamt ist für die Erbschaftssteuer zuständig?

Grundsätzlich das Finanzamt, in dessen Bezirk der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Welche Steuerklassen gibt es?

Je nach dem Verhältnis des Erblassers zum Erbe wird zwischen 3 Steuerklassen unterschieden. 

Steuerklasse 1: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder, Enkelkinder, Eltern

Steuerklasse 2: Geschwister, Abkömmlinge 1. Grades von Geschwistern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner

Steuerklasse 3: alle übrigen Erben

Kann man die Erbschaftssteuer verringern oder vermeiden?

Am meisten praktiziert ist es, Vermögen, bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen.

Wann muss ich die Erbschaftssteuererklärung abgeben?

Sollte das Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung von Ihnen verlangen, müssen Sie diese innerhalb von 3 Monaten zukommen lassen. 

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