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Der große Immobilienverkauf Ratgeber

11 Tipps vom Experten, wie Sie Ihr Haus richtig verkaufen und somit teure Fehler vermeiden und Geld sparen.

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Ihr Haus ist Ihr wertvollstes Gut? Dann sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf alles achten. Unsere Immobilienexperten haben Ihnen in diesem Ratgeber alle wichtigen Schritte zusammengefasst, damit beim Verkauf alles reibungslos abläuft.
Mit diesen 11. Tipps vermeiden Sie teure Fehler und kommen zu einem erfolgreichen Abschluss.

Virginia Stolinski Portrait

Autor: Virginia Stolinski

Assistenz der Geschäftsführung

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1. Sie spielen mit dem Gedanken Ihre Immobilie zu verkaufen?

Dies kann verschiedene Gründe haben:

ERBSCHAFTEN:

Deutschland erbt insgesamt Immobilien im Wert von 664 Milliarden Euro – und das innerhalb von 9 Jahren.
Ob Sie alleiniger Erbe sind oder in einer Erbengemeinschaft erben spielt hierbei eine große Rolle.

PERSÖNLICHE UMSTÄNDE:

Eine Scheidung steht im Raum oder die Familie hat Zuwachs bekommen?
Oft sind die langbewohnten Immobilien im Alter auch schlicht zu groß, weshalb ein Wechsel in eine kleinere seniorengerechte Immobilie ansteht.

GEWINNREALISIERUNG:

Auch wenn Immobilien-Investments als wertbeständige Anlage gelten, gibt es Gründe die Immobilie zu verkaufen.
Nämlich dann, wenn eine Wertsteigerung erfolgt ist. Aber Achtung: Wer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn veräußert, muss normalerweise Spekulationssteuer zahlen.

ARBEITSPLATZ- UND ORTSWECHSEL

Jedes Jahr ziehen in Deutschland rund 4,8 Millionen Haushalte um.
Die Gründe: Jobwechsel, ein neuer Studienort, Partnerschaft und Familiengründung, ein weiterer Lebensabschnitt – um nur die wichtigsten zu nennen.

WIRTSCHAFTLICHE ZWANGSLAGE:

Arbeitslosigkeit, eine zu niedrige Rente oder ein langjähriger finanzieller Engpass können in letzter Instanz zu einem Notverkauf führen.
Es ist oft die letzte Maßnahme um die private Insolvenz zu vermeiden und der Zwangsversteigerung zu entgehen.
Der Verkauf erfolgt dann unter Druck und unter ungünstigen Umständen.

2. Finanzcheck

Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank

Damit der Verkauf Ihrer Immobilie reibungslos abläuft und sich nicht mit bösen Überraschungen endet, ist es wichtig, dass offenen Fragen vorab geklärt werden. Vereinbaren Sie deswegen ein Kundengespräch mit Ihrer finanzierenden Bank.

Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen, zum Beispiel durch den Gewinn beim Immobilienverkauf, kann Ihnen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Je nachdem, wie viel Sie von Ihrem Darlehen noch tilgen müssen, kann das Vorfälligkeitsentgelt auch schnell mehrere zehntausend Euro betragen. Eine Menge Geld, das Sie bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen sollten.

Ein guter Steuerberater kann Sie informieren, ob Ihnen Gefahr droht Spekulationssteuer zu zahlen. Die verlangt der Staat, wenn ein Eigentümer eine Immobilie, die er selbst nicht genutzt hat, innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft und dabei Gewinn macht.

Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen um ein neues Bauprojekt realisieren zu können, kann auch eine Zwischenfinanzierung von Nöten sein. Der Grund: Die neue Immobilie muss bezahlt werden, bevor der Erlös der bestehenden Immobilie verfügbar ist. Die Kosten für eine Zwischenfinanzierung sind für den Kreditnehmer deutlich höher als bei einer normalen Finanzierung.

SPEKULATIONSSTEUER: WER MUSS SIE ZAHLEN- UND WER NICHT?

Unser Schaubild zur Spekulationsbild zum besseren Verständnis

*Bei einer Vermietung unter 10 Jahren muss die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vergangenen Jahrenzu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein,damit KEINE Spekulationssteuer anfällt.

3. PROFESSIONELLER IMMOBILIENMAKLER:

Was spricht dagegen, was dafür?

Makler haben einen ganz besonderen Ruf – und zwar einen schlechten. Viele Jahre lang konnte jeder Makler werden, der etwas Zeit übrig und großes Geld vor Augen hatte. Besonders in den 90er und zu Beginn der 2000 haben Makler Immobilien in kürzester Zeit und mit minimalem Aufwand verkauft – der Service entsprechend schlecht. Heute werden Makler von Verbänden stärker kontrolliert und das Serviceangebot steigt in Qualität und Quantität. Doch was macht ein Makler eigentlich und wie können Sie ihr Haus ohne Makler verkaufen?

EXPERTENTIPP:

Denken Sie daran, dass ein Immobilienverkauf mit viel Geld verbunden ist. Nicht nur für Sie sondern auch für den Käufer. An erster Stelle sollten Sie Vertrauen zum Käufer aufbauen, best- möglichst beraten und informieren können. Ein guter Makler kann Sie hierbei zu 100% unterstützen.

IM FOLGENDEN VIDEO ZEIGEN WIR IHNEN WIE SIE EINEN PASSENDEN MAKLER FINDEN:

WER ZAHLT MAKLERPROVISION?

Der Makler kann die Provision (auch Courtage genannt) prinzipiell frei vereinbaren und hat verschiedene Möglichkeiten diese in Rechnung zu stellen:

INNENPROVISION (Verkäufer zahlt)  = Die Courtage wird zwischen Verkäufer und Makler vereinbart und ist Gegenstand des Maklervertrages. Der Vorteil: Der Verkäufer zahlt erst nach dem der Verkauf vollzogen ist und der Hauspreis an den Verkäufer überwiesen wurde. Der Verkaufspreis ist in der Regel etwas höher

AUSSENPROVISION (Käufer zahlt)  = Die Provision wird zusätzlich zum Kaufpreis vom Käufer gezahlt und wird nach Unterzeichnung des Notarvertrages in Rechnung gestellt. In der Regel muss der Käufer die Courtage aus Eigenmitteln finanzieren.

INNEN- UND AUSSENPROVISION (Beide zahlen)  = Die Provision wird zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt und wir nach Notarvertrag vom Makler in Rechnung gestellt. 

Kurz vor Weihnachten wird ein neues Gesetz in Kraft treten, das die Verteilung der Maklercourtage beim Immobilienkauf neu regelt: Derjenige, der den Makler für den Verkauf einer Immobilie beauftragt, muss auch mindestens die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.

Bislang musste der Käufer in fast allen Bundesländern die volle Courtage zahlen. Ziel des Gesetzes ist, private Käufer von Wohnimmobilien zu entlasten.

Anhand folgenden Beispiels erklären wir Ihnen, die Provisionsteilung in der Praxis:
Makler Matthias Flick soll für die Hausverkäufer Familie V. ein Einfamilienhaus verkaufen. Familie V. erteilt Herrn Flick einen Alleinauftrag und verspricht ihm im Erfolgsfall eine Provision von 2,975 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Herr Flick hat nach kurzer Zeit einen Käufer gefunden und schließt mit ihm ebenfalls einen Maklervertrag für 2,975 Prozent Provision ab. Insgesamt erhält Herr Flick somit eine Gesamtprovision von 5,95 Prozent inkl. MwSt.

4. WERTERMITTLUNG:

Was ist meine Immobilie wert?

Der richtige Verkaufspreis ist das A und O bei dem Verkauf Ihrer Immobilie. Ohne Erfahrung im Immobiliensektor ist es sehr schwierig den Verkaufspreis zu ermitteln. Ist Ihr ermittelter Preis zu hoch, schrecken Sie Interessenten ab und es kann zu nachträglichen und langwierigen Verhandlungen kommen . Ist der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, bekommen Sie am Ende vielleicht nicht das Geld, das Ihnen zustehen würde und Sie haben kein Spielraum mehr für weitere Verhandlungen.

EXPERTENTIPP:

Der realistische Angebotspreis wir anhand folgender Daten ermittelt.
Hierzu kann Ihnen eine professionelle Einwertung eines kompetenten Maklers weiterhelfen:

SACHWERT-, ERTRAGSWERT-, VERGLEICHSWERTBERECHNUNG: Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Wert aus dem Wert von Grundstück, Immobilie, Außenanlagen und allen Bauneben- und Erschließungskosten. Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, kommt das Ertragswertverfahren zum Ansatz, der sich aus dem Bodenwert und dem Reinertrag des Gebäudes zusammen setzt. Bei der Vergleichswertberechnung werden Preisangaben aktuell angebotener Immobilien in der Nähe des eigenen Objekts verglichen.

MÄNGEL BERÜCKSICHTIGEN: Mängel, ganz egal welcher Art, können den Preis der Immobilie in den Keller treiben. Von Emissionsbelästigungen bis hin zum Mieter mit lebenslangem Wohnrecht. Es gibt einige Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie mindern können.

WELCHE MÄNGEL SOLLTEN VOR ERMITTLUNG EINES REALISTISCHEN
VERKAUFSPREISES BERÜCKSICHTIGT WERDEN?

LAGE

● Parkplatzsituation
● wenig Grünflächen
● hohe umliegende Gebäude
● nicht in der Nähe befindliche Einkaufsmöglichkeiten
● Funkmasten in der Nähe

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BAUMÄNGEL

● Alte Fenster
● renovierungsbedürftige Dächer oder
● Dachschindel, beschädigte Fassaden,
● feuchte Kellerräume,
● veraltete Wasser- oder Stromleitungen;

MIETE

● Alte Fenster
● renovierungsbedürftige Dächer oder
● Dachschindel, beschädigte Fassaden,
● feuchte Kellerräume,
● veraltete Wasser- oder Stromleitungen;

5. OBJEKTUNTERLAGEN

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Hausverkauf?

Die richtige Vorbereitung ist beim Immobilienverkauf extrem wichtig. Ist erst einmal ein Interessent im Rennen, benötigt dieser für seine finanzierende Bank in der Regel wichtige Unterlagen. Auch möchte jeder Käufer Nachweise über seine zukünftige Immobilie, um eine Kaufentscheidung zu treffen.

Objektunterlagen – dazu gehören Baupläne, aktueller Lageplan, aktueller Grundbuchauszug, Nebenkostenübersicht, Übersicht der letzten Renovierungsmaßnahmen, Versicherungspolice, gültiger Energieausweis, aktueller Objektbilder uvm.

Ein guter Immobilienmakler organisiert sich eigenständig. Er beantragt alle Unterlagen noch vor Vermarktungsstart, übernimmt anfallende Kosten für die Objektunterlagenbeschaffung (z.B. Baulastenverzeichnis) und informiert jeden Interessenten ausführlich über wichtige Fakten.

6. PROFESSIONELLES EXPOSÈ

Was nicht fehlen darf und wie Sie Ihre Immobilie richtig präsentieren

Ein aussagekräftiges Exposé hilft dem Kunden bei der Kaufentscheidung. Ihr Vorteil: Sie vermeiden Massenbesichtigungen und unnötige Rückfragen.
Ein detailliertes Exposé beugt Besichtigungstourismus und unnötigen Rückfragen vor. Auch die Bank benötigt das Exposé inklusive eines Verkaufspreises, um ein Darlehen für den Käufer zu genehmigen.

Durch Corona haben sich 360-Grad-Besichtigung als sehr hilfreich erwiesen– und werden von Maklern derzeit verstärkt erstellt. So können sich ausgewählte Kaufinteressenten vorab virtuell durch die Räume bewegen und erhalten einen so guten Eindruck von dem Objekt, dass viele bereits zu diesem Zeitpunkt wissen, ob sie tatsächlich kaufen möchten oder nicht.

7. IMMOBILIENBEWERBUNG:

Zeitungsanzeige oder Onlinewerbung

Waren früher Zeitungsanzeigen mit knappen Fakten Standard, sind heutzutage beim Immobilienverkauf Kreativität und Individualität gefragt. Online-Portale bieten Ihnen als Verkäufer detaillierte Masken und informieren Interessenten best-möglichst.

DIE DREI GRÖSSTEN IMMOBILIENPLATTFORMEN SIND:

Unter den Immobilienseiten ist ImmobilienScout24 der Marktführer in Deutschland. Durch die Reichweite von etwa 500.000 unterschiedlichen Immobilienangeboten monatlich und rund 12 Millionen Besuchern kommt man an der Immobiliensuchmaschine kaum vorbei.
Die Preise für eine Anzeige richten sich nicht nur nach dem Immobilientyp, sondern variieren je nach Lage und Wert des Objekts. Das Immobilienportal ImmobilienScout24 bietet außerdem Zusatzprodukte mit den die Anzeigen 14 Tage lang besser platziert werden. Zudem erkauft man sich mit den Zusatzprodukten weitere Bild- und Videomöglichkeiten für die Exposé.

Die Kosten für eine normale Immobilienanzeige (Einfamilienhaus) liegen bei ca. 60€/Monat. Die Kosten für eine Zusatzplatzierung zwischen 60€ – 100€

8. BESICHTIGUNGEN:

Planen & durchführen exklusiver Besichtigungen

Wenn Sie Ihre Immobilienanzeige erfolgreich geschaltet haben, werden in Kürze die ersten Anfragen eintreffen. Je nach Kaufkraft können innerhalb weniger Tage manchmal extrem viele Nachrichten eintreffen. Hier ist es von Bedeutung, dass Sie erste Anfragen gezielt filtern. Folgende Parameter können Ihnen dabei helfen:

● Hat der Interessent in seiner Nachricht persönliche Daten hinterlassen, können Sie davon ausgehen, dass er ernsthaftes Interesse hat

● Ein Anruf zählt doppelt. Jemand der zum Hörer greift, tut aktiv etwas dafür sich beim Eigentümer zu präsentieren

● Thema Finanzierung: Beschäftigt sich der Interessent schon länger mit der Immobiliensuche, so hat er normalerweise schon eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen. Fragen Sie diese an.

TERMIN WÄHLEN:

Planen Sie sich für Besichtigungen ausreichend Zeit ein. Immerhin wünschen Sie im Gegenzug auch das meiste Geld für Ihre Immobilie. Bieten Sie darüber hinaus den Interessenten mehrere Zeitfenster an und achten Sie darauf, dass zu der Uhrzeit genügend Licht im Haus und vor dem Haus vorhanden ist. Vermeiden Sie Besichtigungstermine an grauen Regentagen.

OBJEKTUNTERLAGEN BEREIT HALTEN

Für die Erstellung des Exposés haben Sie bereits einige Unterlagen zusammengestellt. Einen Großteil der Unterlagen sollten Sie bei jeder Besichtigung bereithalten:

● Kopien von Grundrissen

● Nebenkostenabrechnungen (Wasser, Strom und sonstige Gebührenbescheide)

● Energieausweis ist Pflicht bei jeder Besichtigung – es drohen sogar hohe Geldbußen wenn Sie diesen nicht vorliegen haben.

● Auflistung der letzten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

● Bei vermieteten Objekten: Unterlagen zu Vermietung (Mietvertrag, Zahlungsbelege

AUFRÄUMEN LOHNT SICH:

Eine optimal Präsentierte Immobilie kann einen bis zu 15% höheren Verkaufspreis erzielen.
Am Tag der Besichtigung sollten Sie Ihre Immobilie daher im besten Licht präsentieren, denn der erste Eindruck zählt.
Wenn Sie diesen 5 Tipps folgen, haben Sie alles richtig gemacht:

1. Räumen Sie Ihre Immobilie vor der Besichtigung auf

2. Lüften Sie noch einmal gründlich

3. Mähen Sie den Rasen und beseitigen Sie Verwucherungen vor und hinter dem Haus

4. Sie sollten auch kleine Schönheitsreparaturen vornehmen z. B. knarrende Türen ölen oder fehlende Glühbirnen einsetzen.

5. Vermeiden Sie zu viel Dekoration und packen Sie persönliche Dinge weg.

EINWÄNDE GEZIELT ENTKRÄFTEN

Seien Sie darauf vorbereitet, dass der Interessent Sie mit Mängeln konfrontiert, die Sie selber vielleicht bislang gar nicht beschäftigt haben. Überlagen Sie sich daher welche Nachteile ihr Haus hat und notieren Sie sich diese. So können Sie vorberietet auf Einwände eingehen und diese entkräften.

Seien Sie vor allem ehrlich und offen, denn arglistig versteckte Mängel, könnten dazu führen, dass der neue Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt.
Für viele Einwände gibt es Lösungen. Ist zum Beispiel das Garagentor kaputt, könnten Sie sich darauf einigen die Kosten für die Reparaturarbeiten zu teilen. Hierzu könnten Sie sich noch VOR Besichtigungstermin einen Kostenvoranschlag geben lassen.

BESICHTIGUNGEN IN CORONA ZEITEN

Die allgemein gültigen Maßnahmen, wie Abstand halten und das Einhalten der Hygieneregeln,
sind natürlich auch im Rahmen von Besichtigungen wichtig.
Folgende Tipps helfen Ihnen sich richtig auf die Besichtigungen vorzubereiten:

● Bitten Sie die Interessenten alleine oder maximal zu zweit zu kommen. Für den ersten Eindruck muss in der Regel nicht die gesamte Familie antreten. Schlagen Sie bei weiterem Interesse einen zweiten Besichtigungstermin vor

● Verzichten Sie auf Körperkontakt, so wie von der Regierung vorgeschlagen (kein Händeschütteln, Mindestabstand von 1,50). Lassen Sie die Interessenten bei kleinen Räumlichkeiten einzeln eintreten.

● Objektunterlagen per Mail zusenden: Senden Sie den Interessenten Unterlagen per Mail zu und vermeiden Sie somit den händigen Austausch von Unterlagen.

● Öffnen Sie die Türen und achten Sie darauf, dass die Kaufinteressenten keinen Kontakt mit Klinken oder Griffen haben.

● Stellen Sie eine Flasche Desinfektionsmittel zur Handdesinfektion bereit.

● Maskenpflicht: Auch wenn Sie den Mindestabstand einhalten, sollten Sie kein Risiko eingehen. Setzen Sie daher eine Maske auf und halten sie evtl. Einmalmasken für Ihre Kaufinteressenten bereit.

9. BONITÄTSPRÜFUNG:

Wie stelle ich sicher, dass der Kunde den Kaufpreis finazieren kann?

Eine Kaufzusage ist schnell getroffen. Aber wie stellen Sie sicher, dass Ihr Kaufinteressent den Kaufpreis auch bezahlen kann?
Worauf Sie genau achten sollten und wie sich eine Bonitätsprüfung realisieren lässt, erfahren Sie hier im Beitrag.

DEFINITION BONITÄT:

Der Begriff “Bonität” bezeichnet die Fähigkeit einer Person ein aufgenommenes Darlehen in voller Höhe zurückzuzahlen.
Die persönliche Bonität setzt Zuverlässigkeit und Zahlungswilligkeit des Schuldners voraus.

WER HAFTET, WENN DER KÄUFER NICHT ZAHLEN KANN?

Käufer und Verkäufer haften beim Immobilienerwerb gesamtschuldnerisch. Nach § 13 Abs. 1 des Grunderwerbssteuergesetzes schulden sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grunderwerbsteuer. Ist der Käufer z.B. nicht in der Lage die anfallende Steuer zu zahlen, so muss der Verkäufer die Steuerschuld begleichen.

Auch der Notar möchte sicher stellen, dass seine Rechnung bezahlt wird, und beruft sich in der Regel auf die gesamtschuldnerische Haftung (§ 32 Abs. 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes) von Käufer und Verkäufer. Sollte der Käufer nicht zahlungsfähig sein, muss der Eigentümer die Rechnung begleichen.

WELCHE MÖGLICHKEIT HABEN SIE ALS VERKÄUFER UM DIE BONITÄT ZU PRÜFEN?

1. WIRTSCHAFTSAUSKUNFT:  Als Verkäufer sollten Sie bei Ihrem Kaufinteressenten eine Selbstauskunft von Wirtschaftsauskunfteien anfordern und diese vertrauensvoll zur Kenntnis nehmen. Die Auskunfteien, also zum Beispiel SCHUFA, Bürgel oder Creditreform, stellen entsprechende Dokumente aus. Diese geben Auskunft über die persönlichen Daten des potenziellen Käufers und über positive oder negative Zahlungsvorgänge. Manche Auskunfteien, wie z.B. SCHUFA, nutzen auch einen Score-Wert, der das Zahlungsrisiko in einer Skala darstellt.

2. FINANZIERUNGSZUSAGE DER BANK:  Hier gibt es zwei unterschiedliche Arten. Zum einen kann der Kaufinteressent Ihnen eine allgemeine Finanzierungszusage über einen bestimmten Betrag zur Verfügung stellen. Sie können davon ausgehen, dass der Interessent ein Objekt in dieser Höhe finanziert bekommt. Diese Art der Finanzierungsbestätigung stellt allerdings noch nicht die Finanzierung für Ihre Immobilie sicher. Nur wenn die Finanzierungsbestätigung ausdrücklich zur Finanzierungen des Kaufobjektes bestimmt und ausgestellt ist haben Sie eine Sicherheit. Hierzu muss die Bank allerdings erst alle notwendigen Objektunterlagen einsehen. Die Bearbeitung kann mehrere Tage in Anspruch nehmen.

3. KONTOAUSZUG BEI BARZAHLERN:  In seltenen Fällen kommt es vor, dass der Kaufinteressent die Kaufpreissumme nicht finanzieren muss. Hier sollten Sie sich zum einen Kontoauszug zeigen lassen und zusätzlich eine Bestätigung der Bank einfordern, dass der Kunde den Kaufpreis in Bar zahlen kann. So gehen sie sicher, dass der Kunde das Geld nicht nur zwischen geparkt hat und das Geld wirklich zur Finanzierung des Kaufobjektes nutzen kann.

10. KAUFVERTRAG:

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Der passende Käufer für Ihre Immobilie ist gefunden, Sie sind sich mit dem Käufer einig – nun soll der Verkauf noch unter Dach und Fach gebracht werden. Der Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung bildet dabei die wichtigste Grundlage, denn er hat eine verbindliche Wirkung, die besagt, dass alle im Kaufvertrag festgelegten Regelungen und Absprachen vom Käufer und Verkäufer eingehalten werden müssen.

NOTARTERMIN

Beim Notartermin selbst müssen alle Beteiligten sich mit einem gültigen Personalausweis ausweisen.
Anschließend liest der Notar den Vertragsentwurf vor und erklärt dabei komplizierte juristische Begriffe. Ziel des Notars ist es, Sie umfassend und neutral zu beraten. Sollten nachträglich fehlende Daten ergänzt werden (z.B. eine fehlende Steuernummer) so trägt der Notar diese handschriftlich in den Kaufvertrag ein. Anschließend unterschreiben alle Parteien, auch der Notar. Sie erhalten dann wenige Tage später einen gebundenen und korrigierten Vertrag.

SACHMÄNGELAUSSCHLUSS

Entscheidet sich ein Käufer eine Immobilie zu erwerben, so gilt die Faustregel „gekauft wie gesehen“. Somit ist eine Gewährleistung normalerweise ausgeschlossen. Konnte der Käufer einen Mangel aber nicht erahnen oder wurde dieser Mangel bei der Besichtigung
arglistig versteckt, so greift diese Formel nicht. Daher wird heutzutage im Kaufvertrag ein sogenannter Sachmängelausschluss zwischen den Parteien geschlossen. Dadurch haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht für bei Besichtigung bereits vorhandene, aber erst später entdeckte Mängel. Oftmals wird den Käufern daher empfohlen, mit einem Sachverständiger das Haus inspizieren zu lassen.
Sollte eine der folgenden Situationen eintreffen, so muss geprüft werden, wer dafür gerade steht:

1. VERSTECKTE MENGEL:  Hier muss der Käufer nachweisen, dass der Mangel bei Begehung der Immobilie nicht zu erkennen war. Bei einem größeren Schaden, z.B. ein undichtes Rohr, wird meist ein Bausachverständiger herangezogen, um festzustellen, ob ein Sachmangel schon längere Zeit bestanden hat oder nach Kaufvertragsabschluss entstanden ist.

2. BAUJAHRTYPISCHE MÄNGEL:  Das ein Fachwerkhaus aus dem Jahr 1900 auf einem veraltetem Fundament erreichtet wurde und vielleicht noch alte Rohre noch besitzt, sollte jeden klar sein – dies ist kein Mangel. Immobilien aus den frühen 30ern dagegen, verfügen oftmals über eine knapp berechnete Statik. Auch hier kann der Käufer nicht klagen.

3. VERSCHWIEGENE MÄNGEL BEIM HAUSKAUF:  Mal angenommen, der Verkäufer hat einen Mangel verschwiegen (z.B. ein kaputtes Garagentor)- so kann man von einer arglistige Täuschung reden. Hier hat der Käufer das Recht, dem Verkäufer die Reparaturkosten in Rechnung zu stellen oder sogar den Kaufpreis zu mindern. Im härtesten Fall, könnte der Käufer sogar kostenfrei vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 444 BGB).

11. ÜBERGABETERMIN:

Was Sie unbedingt beachten sollten und welche Unterlagen Sie benötigen

KEINE SCHLÜSSELÜBERGABE VOR KAUFPREISZAHLUNG:

Wer ein Haus übernehmen möchte, sollte dies auch gezahlt haben. Daher empfehlen wir Ihnen, eine Übergabe erst dann zu planen, wenn der Notar die Kaufpreisfälligkeit mitgeteilt hat und der Käufer die Summe an Sie überwiesen hat (Zahlungseingang). Dies sollte auch im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden.

ZUSTAND DER IMMOBILIE UND AUFTRETENDE MÄNGEL NACH ÜBERGABE:

Vor Kaufvertragsunterezichnung wird besprochen, in welchem Zustand eine Immobilie an den Käufer übergeben werden soll. Dies wird im Kaufvertrag schriftlich festgehalten. In der Regel wird eine Immobilie in besenreinen und leeren Zustand übergeben. Lediglich im Kaufvertrag festgelegtes Inventar darf in der Immobilie verbleiben.
Spätestens mit der Übergabe der Immobilie trägt der Käufer die volle Verantwortung.

Spätestens mit der Besitzübergabe geht die Verantwortung über die Immobilie komplett auf den neuen Eigentümer über. Das heißt, wenn mit dem Haus etwas nicht stimmt, es beispielsweise einen Schaden gibt, muss der neue Besitzer dafür zahlen. Bei gebrauchten Immobilien gibt es heutzutage in nahezu jedem Kaufvertrag zwischen zwei privaten Parteien einen sogenannten Sachmängelausschluss. Dieser besagt oftmals, dass ein Haus „wie besichtigt“ verkauft wird. Dadurch haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht für bei Besichtigung bereits vorhandene, aber erst später entdeckte Schäden oder Mängel.

DIE ÜBERGABE

Zu Beginn der Vermarktung Ihrer Immobilie haben Sie sich schon mit allen wichtigen Dokumenten und Unterlagen ausgestattet. Ein großer Teil dieser Unterlagen muss nun an den neuen Käufer übergeben werden. Neben den folgenden Unterlagen, sollten Sie auch alle Bedienungsanleitungen zu technischen Geräten übergeben.

DAS ÜBERGABEPROTOKOLL

Zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Übergabe vergehen meist einige Wochen. Der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs wurde im Kaufvertrag festgehalten. Ziel des Übergabeprotokolls ist es nun, zur Sicherheit aller Parteien, den jetzigen Zustand der Immobilie, die Unterlagen und die Zählerstände zu dokumentieren.
Unser Musterprotokoll hilft Ihnen sich gut im Termin zu zurechtzufinden:

ÜBERGANG DER WOHNGEBÄUDEVERSICHERUNG

Verkaufen Sie Ihre Immobilie, dann wechselt nicht nur das Haus den Besitzer, sondern erst einmal auch Ihre Wohngebäudeversicherung – So schreibt es das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) vor. Entscheidend ist dabei immer der Tag der grundbuchamtlichen Umschreibung. Die Regelung soll eine Versicherungslücke verhindern und gewährleisten, dass Schäden auch direkt nach der Übergabe abgedeckt werden können. Der Käufer hat einen Monat Zeit sich bei der Versicherung als neuer Eigentümer zu melden. Andernfalls erlischt der Schutz der Police nach einem Monat.
Sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, kann er sich aber auch bei einer neuen Versicherung melden.

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