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Die Zwangsversteigerung: EIN UMFASSENDER RATGEBER

6 Tipps wie Sie Ihre monatlichen Kosten reduzieren und Geld sparen!

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Ihr Haus ist Ihr wertvollstes Gut? Dann sollten Sie eine Zwangsversteigerung in jedem Fall vermeiden. Jedes Jahr finden in Deutschland tausende Zwangsversteigerungen statt. Ob Grundstück oder Immobilie – der Erlös liegt meistens stark unter dem Verkehrswert.
In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den Ablauf und die Gründe einer Zwangsversteigerung. Anhand wertvoller Tipps zeigen wir Ihnen, wie Sie teure Fehler vermeiden und am Ende vielleicht sogar noch Geld einsparen können.

Virginia Stolinski Portrait

Autor: Virginia Stolinski

Assistenz der Geschäftsführung

 

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1. Definition „Zwangsversteigerung“ – einfach erklärt

Für viele Immobilienbesitzer ist sie der absolute Alptraum: Die Zwangsversteigerungen. Wer finanziell in die Bredouille gerät und nicht schnell genug nach einer Lösung sucht,  – denn sonst droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung des eigenen Heims.
Rechtlich betrachtet, ist eine Zwangsversteigerung nichts anderes als eine 
besondere Form des Vollstreckungsverfahrens. Das Verfahren unterliegt genauen Gesetzmäßigkeiten, nämlich dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Das ZVG regelt in Deutschland die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung.

Genau genommen  ist eine Zwangsversteigerung eine mit staatlichen Maßnahmen durchgeführte Durchsetzung von Ansprüchen von Gläubigern (Eigentümer) an einen Schuldner (oftmals eine Bank). Es erfolgt eine für den Gläubiger letzte Möglichkeit, die offenen Forderungen (Schulden) einzusammeln, indem eine Vollstreckung des unbeweglichen Vermögens (z.B. einer Immobilie) stattfindet. Auch Eigentümergemeinschaften können als Teilungsversteigerung aufgelöst werden.

Das gesamte Verfahren wird vom zuständigen Vollstreckungsgericht verwaltet. In den meisten Fällen ist dies das Amtsgericht.

 

 2. Gründe, wie es zu einer versteigerungen kommen kann

Ehescheidung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit können dazu führen, dass Eigentümer finanzielle Engpässe haben und ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Wenn sie Ihre Schulden also nicht mehr tilgen können, können die Gläubiger (oftmals die Bank, bei der Sie Ihren Kredit haben) die Schulden einklagen. Die letzte Instanz ist dabei die Zwangsversteigerung. Spätestens dann, wenn die Bank mit der Kündigung des Darlehens droht, sollte schnell gehandelt werden, bevor die Bank das Zwangsversteigerungsverfahren einleitet.

1. Grund

Dem Eigentümer ist es nicht mehr möglich den Immobilienkredit zu bezahlen. Der Darlehensgeber erwirkt deshalb einen Vollstreckungsbescheid sodass der Kredit aus diesem Erlös bezahlt werden kann.

2. Grund

Es gibt mehrere Eigentümer einer Immobilie aber nur einer möchte verkaufen. Diese Person wird die Versteigerung beantragen. Es wird zu einer Teilungsversteigerung kommen.

3. Der Ablauf – Vom Antrag bis zur Versteigerung

Eine Zwangsversteigerung erfolgt auf den Antrag des Gläubigers – also in den meisten Fälle auf Antrag einer Bank, der mit diesem Schritt die Rückzahlung seines Darlehens erreichen möchte. Bevor der Antrag gestellt wird, sucht die Bank normalweise viele Gespräche mit dem Eigentümer. Sollte der Eigentümer hier nicht einsichtig sein, ,wird die Zwangsversteigerung in 9 Schritten eingeleitet. 

 

EXPERTENTIPP:

Denken Sie als Eigentümer daran, dass Sie mit einer Zwangsversteigerung nur verlieren können. Suchen Sie sich rechtzeitig einen Makler Ihres Vertrauens, der Ihre Immobilie zum realistischen Marktpreis veräußert. So können Sie nicht nur einen Weg finden Ihre Schulden zu begleichen, sondern vielleicht auch noch Gewinn erzielen.

1. Schritt

Der Gläubiger stellt einen Antrag beim zuständigen Gericht und wartet nun auf einen vom Notariat beglaubigten Vollstreckungsbescheid, um die Zwangsversteigerung zu starten.  Sobald der Vollstreckungsbescheid vorliegt, wird dieser an den Eigentümer der Immobilie weitergeleitet. Der Schuldner (Eigentümer) hat daraufhin zwei Wochen Zeit die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zu beantragen, dieses nennt man Notfrist. Gelingt ein Nachweis, dass er die Forderung (offenen Schulden) in 6 Monaten begleichen kann, wird die Zwangsversteigerung erstmals eingestellt. Dies kann zum Beispiel möglich werden, wenn der Schuldige durch einen Unfall oder eine Krankheit in eine Zahlungspause geriet. Wenn die Forderung in 6 Monaten nicht bezahlt werden kann, wir der nächste Schritt eingeleitet.

2. – 3. Schritt: Ernennung eines Sachverständigen und Durchführen einer Besichtigung.

Das Amtsgericht beauftragt ein Sachverständiger zum Erstellen eines Wertgutachtens, damit kann der Verkehrswert ermittelt werden. Dies kommt dann in die sogenannte Versteigerungsakte. Die Akte kann auch vom Interessenten eingesehen werden. Das Vollstreckungsgericht bedient sich dabei der Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Wertermittlungsrichtlinien (WertR), um einen Verkehrswert festzusetzen.

4. – 6. Schritt: Zustellung des Gutachtens und Frist für Stellungsnahme vor der Beschlussnahme

Das von dem Sachverständigen erstellte Gutachten wird allen an der Zwangsversteigerung Beteiligten zur Stellungnahme zugesandt. Nach Ablauf der Frist zur Stellungnahme ergeht der Verkehrswert Festsetzungsbeschluss. Gleichzeitig mit dem Verkehrswert Festsetzungsbeschluss oder spätestens nach seiner Rechtskraft wird der öffentliche Versteigerungstermin bestimmt.

4. Tilgung stoppen oder aussetzen?
Und wie sie den vollstreckungsbescheid abwehren

Bei vorrübergehenden Zahlungsschwierigkeiten könnte man versuchen die monatlichen Belastungen zu reduzieren oder ganz auszusetzen. Man sollte auch versuchen mit der Bank ein Gespräch zu verhandeln, denn sie machen im Regelfall sowieso kein gutes Geschäft mit Zwangsversteigerungen. 

EXPERTENTIPP:

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Bankberater oder einem Makler Ihres Vertrauens. Eine Zwangsversteigerung kann oftmals abgewendet werden.

Darlehen senken

Sollte man eine vorübergehend problematische Zahlung mit den Darlehensraten haben, sollten Darlehensnehmer unbedingt prüfen inwieweit sie die Raten senken könne. Zum Beispiel ist die Tilgungsrate mindestens 1%, war aber früher bei 5% ist das in der Regel kein Problem. Je nachdem ob die kostenlosen Möglichkeiten der Anpassung des Tilgungssatzes schon ausgeschöpft wurde, muss sonst eine Bearbeitungsgebühr gezahlt werden.

Tilgungsaussetzung

Falls die Reduzierung der Darlehensraten nicht möglich ist, sollten Darlehensnehmer die Bank kontaktieren und somit eine Tilgungsaussetzung zu erreichen. Monatlich würde nur die Zinszahlung auf den Darlehensnehmer zukommen und der Tilgungsanteil wäre gleich Null.

Stundung

Sollten diese beiden Möglichkeiten nicht ausreichen, bleibt noch die Stundung. Der Darlehensnehmer sollte ein Gespräch mit der Bank vereinbaren, um eine komplette Aussetzung der Ratenzahlung zu erreichen.

So können Sie den Vollstreckungsbescheid auch abwehren: Erhält der Eigentümer einer Immobilie einen Vollstreckungsbescheid, kann er ihn abwehren. Allerdings geht dies nur wenn er zum einen innerhalb von zwei Wochen auf die Mitteilung des Gläubigern reagiert und zum anderen bestätigt das er die Forderung innerhalb von sechs Monaten begleichen wird. Man sollte es jedoch nie so weit kommen lassen, wenn die Darlehensrate nicht mehr gezahlt werden kann. In diesem Fall sollte man dem Gläubigern am besten zuvorkommen, denn ansonsten wird er höchstwahrscheinlich die Kündigung des Darlehens aussprechen und eine Vollstreckung einleiten. Zum Beispiel könnte man versuchen mehr Einnahmen zu erreichen und die Ausgaben überprüfen. Sollte das nicht genügen, hängen die folgenden Maßnahmen davon ab ob es ein vorübergehender Engpass sein wird oder ein dauerhafter Engpass.

5. IHRE CHANCE – VERKAUFEN SIE IHRE IMMOBILIE ZUM MARKTPREIS

In manchen Fällen ist die Immobilie aber trotz großer Bemühungen nicht zu retten. Dann gilt es, die Immobilie freihändig zu verkaufen, bevor ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird. Das bringt oft einen höheren Erlös. Zudem fallen bei der Zwangsversteigerung auch Kosten an – so ist nicht immer sichergestellt, dass der ehemalige Hausbesitzer nach der Versteigerung entschuldet ist.

Ein guter Makler unterstützt Sie bei einem schnellen und gewinnorientiertem Verkauf.

6. TIPPS wie sie monatlich geld einsparen können

Eigentlich ist es ganz einfach. Holen Sie sich Stift und Zettel, legen Sie Ihre Kontoauszüge beiseite und markieren Sie alle notwendigen und nicht notwendigen Ausgaben. Mit Hilfe der folgenden Punkte, können Sie sicherlich den ein oder anderen Punkt vorerst streichen:

1. Überprüfen Sie Ihre laufenden Versicherungen

Welche Versicherung ist wirklich notwenidig? Gibt es günstigere Anbieter? Im Internet lassen sich verschiedenste Versicherungen vergleichen. Nutzen Sie dazu Anbieter wie Check24.de oder ähnliches. Soll die Lebensversicherung besser gekündigt oder gestundet werden? Und wussten Sie, dass Sie mit einem Wechsel zu einer alternativen Krankenkasse bis zu 300€ im Jahr sparen können?

2. Online Verträge und Entertainment

Prime, iTunes und Netflix sind feine Angebote, die Sie monatlich Geld kosten – Überpürfen Sie, wie oft Sie diese Tools nutzen, oder ob Sie vielleicht auch über 1 – 2 Jahre kostenfreie Alternativen nutzen können (z.B. Free-Tv, YouTube). Tipp: Auch öffentliche Bibliotheken haben DVDs und BlueRay-Discs. Überprüfen Sie zudem Ihre Mobilfunk-Verträge. Oft sind die Tarife veraltet und überteuert. 

3. Reduzieren Sie Ihre Energiekosten

Alternative Gas- oder Stromanbieter sind oft viel günstiger als der Grundversorger vor Ort. Auch hier können Sie wieder auf große Vergleichsportale wie Check24.de zugreifen. Aber auch im Alltag lässt sich Energie – und damit Kosten – sparen: Lüften Sie sinnvoll und nicht dauerhaft, Schalten Sie Ihre Geräte nach Gebrauch nicht in den Stand-By-Modus sondern komplett aus, schalten Sie das Licht aus, wenn Sie einen Raum verlassen usw.

4. Luxus kann warten

Brauche ich das wirklich? Darüber sollten Sie sich besonders beim Online-Kauf fragen. Denn ein Klick geht schneller, als wenn man die Geldbörse erst auspacken muss. Unser Tipp: Schlafen Sie ein paar Nächte über Ihren Kaufwunsch. Oftmals sehen die Dinge am nächsten Tag ganz anders aus. Lassen Sie sich außerdem von Werbung nicht verleiten. Angebote gibt es immer!

5. Fahren Sie mal mit dem Fahrrad statt mit dem Auto

So bleiben Sie nicht nur gesund und sparen sich eine Menge Geld, Sie tun auch gleichzeitig was für die Umwelt. Versicherungen fürs Auto, Winter- und Sommerreifen, Tüv- und Reparaturkosten… hier können Sie mehrere Hunderte von € sparen. Öffentliche Verkehrsmittel sind in der Summe meist deutlich günstiger als das eigene Auto. Wenn letzteres unverzichtbar ist: Fahrgemeinschaften bilden!

 

Erfahren Sie in unserem umfangreichen Ratgeber: Der große Immobilienverkauf wie Sie Ihr Haus richtig verkaufen, Fehler vermeiden und zugleich Geld sparen!